Passa-se o Ponto

FernandoFernando Augusto Cardoso de Magalhães

Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários, Advogado especialista em Direito Imobiliário Aplicado à Gestão Empresarial pela PUC/PR e Sócio da Magalhães, Silva & Viana Sociedade de Advogados

 

Segundo o Código Civil, o estabelecimento empresarial ou comercial é composto de bens organizados para o exercício da empresa pelo empresário ou sociedade empresária. (vide art. 1.142 do CC/2002). Estes bens que formam o estabelecimento empresarial podem ser divididos em corpóreos e incorpóreos. Os primeiros são os materiais, tais como os imóveis, instalações, as máquinas, e etc. Os segundos são os direitos, tais como o ponto comercial, as patentes, as marcas, o know-how, e etc.Para certas atividades empresariais (lojistas em geral, varejistas, restaurantes, padarias, supermercados, etc.), talvez seja o ponto comercial o bem mais precioso do empresário.Diante da alta valorização do “ponto comercial”, é comum a sua comercialização, que na linguagem jurídica denomina-se trespasse do estabelecimento empresarial e na coloquial chama-se de “passa-se o ponto”. Porém, a aquisição do “ponto comercial” demandará certos cuidados por parte do pretendente adquirente denominado cessionário. O empresário interessado na compra do estabelecimento empresarial deverá ser diligente, de preferência, estar bem assessorado antes de firmar qualquer compromisso de transferência.

O empresário cessionário deverá auditar a saúde financeira e jurídica do empresário ou da sociedade empresária que está cedendo o “ponto comercial”, sob pena de ser responsabilizado na esfera cível, trabalhista e fiscal por dívidas contraídas pela antiga empresa, conforme muito bem preceitua o art. 1.146 do CC/2002.

Outro elemento de grande relevância é o de averiguar se o imóvel que abriga o estabelecimento empresarial pertence ou não ao empresário cedente, pois, caso se tratar de um imóvel alugado, deverá o candidato à aquisição do “ponto comercial” certificar-se junto ao locador para obter a concordância, por escrito, da cessão do estabelecimento comercial, pois em boa parte dos contratos de locação comercial preveem cláusulas proibitivas desta transferência sem a devida anuência do locador.

Nesse sentido, dispõe a Lei do inquilinato (Lei 8.245/91) em seu artigo 13 que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Também, o Enunciado 234 aprovado na III jornada de direito civil promovido pelo Conselho da Justiça Federal, no sentido de promover a unificação de interpretação do art. 1.148 do Código Civil (Art. 1.148. Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal, podendo os terceiros rescindirem o contrato em noventa dias a contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.), assim dispõe: Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente.

A ausência de concordância por parte do locador poderá privar o novo proprietário do “ponto comercial” do exercício do direito de propor a ação renovatória do contrato de locação, além de lhe ser imputado os débitos locatícios anteriores ao trespasse, bem como ficar sujeito à retomada da posse pelo locador através da ação de despejo, podendo assim o empresário perder um dos bens mais valiosos do seu negócio, ou seja, “o ponto comercial”. Já dizia o ditado popular, “canja de galinha e cautela não fazem mal a ninguém”.

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