Fundos de Investimento Imobiliário no Setor Hoteleiro

 

FernandoFernando Augusto Cardoso de Magalhães

Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários, Advogado especialista em Direito Imobiliário Aplicado à Gestão Empresarial pela PUC/PR e Sócio da Magalhães, Silva & Viana Sociedade de Advogados

 

Artigo originalmente publicado em 16 de dezembro de 2011/ Diário do Comércio/ Negócios.

Para atender às crescentes taxas de ocupação hoteleira resultante do incremento turístico brasileiro e, principalmente, a fim de absorver o aumento da demanda no respectivo setor, em razão dos grandes eventos esportivos, tais como a Copa do Mundo 2014 e as Olimpíadas 2016, a construção de muitos hotéis vem sendo anunciada por todo o Brasil.

Ocorre que, para saírem do papel, estes dependem de expressivo volume de capital, haja vista os elevados custos de obra e o exíguo prazo para o término destas construções. Assim, o mercado imobiliário especializado no setor hoteleiro tem buscado se capitalizar através de oferta pública de quotas de fundos de investimento imobiliário com a promessa de bons rendimentos futuros aos seus investidores.

Porém, antes de você sair por aí investindo o seu precioso dinheiro neste tipo de negócio, importante é saber o que ele significa. Afinal, o que é fundo de investimento imobiliário? Fundo de investimento imobiliário é uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.

Na década de 90, a fim de permitir o acesso de pequenos investidores, que não possuíam capital suficiente para investir em um bem imóvel na sua forma tradicional, a Lei nº 8.668/93 veio regulamentar no país os fundos de investimento imobiliário, nos quais o pequeno investidor pode adquirir quotas de aplicação lastreadas em empreendimentos imobiliários.

Para melhor exemplificarmos, os fundos de investimento imobiliário tratam-se de uma forma de investimento em quotas que são lastreadas em empreendimentos hoteleiros ou comerciais, tais como shopping centersresorts ou flats, cuja remuneração do capital investido será o produto dos frutos auferidos de tais bens imóveis.

Além da Lei nº 8.668/93, a regulamentação geral destes fundos também segue a sistemática da Lei de Mercado de Valores Mobiliários – Lei nº 6.385/76, bem como as instruções normativas nº 206/94 e 472/2008 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e, quanto aos aspectos tributários deste tipo de investimento, aplica-se ao instituto a Lei nº 9.779/99.

Assim, o empreendedor imobiliário que desejar se capitalizar através de fundos de investimento imobiliário deverá vincular o seu respectivo projeto a uma instituição financeira capaz de administrar carteiras de valores mobiliários, que tão somente, podem ser confiadas às pessoas elencadas no art. 5º, da Lei nº 8.668/93, sendo estas os bancos múltiplos; os bancos de investimento; as sociedades de crédito imobiliário e as corretoras ou distribuidoras de títulos e valores imobiliários.

Organizado o empreendimento imobiliário, que servirá de lastro às quotas de investimento ofertadas publicamente para início das captações de recursos junto aos investidores, a administradora encarregada deverá elaborar um regulamento que regerá o respectivo fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado (sem personalidade jurídica), caracterizado pela comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários destinados a aplicação no respectivo empreendimento, por prazo determinado ou indeterminado, sem possibilidade de resgate de quotas, sendo obrigatória a menção do termo “Fundo de Investimento Imobiliário” em toda oferta pública de quotas de investimento lastreada em bens imóveis.

Uma peculiaridade quanto ao direito de propriedade é o fato do imóvel não pertencer a cada quotista-investidor, como se fosse um condomínio comum pois, nos fundos de investimento imobiliário, o bem imóvel objeto do investimento será registrado no nome da instituição administradora responsável que, a título fiduciário, emprestará sua personalidade jurídica sendo, portanto, o referido bem imóvel dotado de incomunicabilidade com o patrimônio da administradora. Assim, os bens imóveis afetados às finalidades do fundo não servirão para responder pelo passivo da instituição administradora, caso ocorra a sua falência, por exemplo.

Por tal razão, a instituição administradora é fiscalizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), estando sujeita às responsabilidades por condutas descritas no art.8º da Lei nº 8.668/93, como: a má gestão; gestão temerária; conflito de interesses; descumprimento do regulamento do fundo; e descumprimento de determinação da assembleia de cotistas. A administradora deve também observar as limitações impostas pelo art.12 da respectiva lei, ou seja, não poderá: conceder crédito ou rendas futuras aos cotistas; prestar fiança ou aval e, ainda, participar de negócios estranhos ao fundo; aplicar recursos do fundo no exterior; adquirir quotas com recursos do fundo; parcelar as quotas do fundo (admitida a emissão em séries); e utilizar os recursos conflitando em desacordo com os interesses do fundo em benefício da instituição administradora ou do empreendedor.

O Fundo de Investimento Imobiliário é isento de imposto, mas não significa que o quotista também seja, pois este sofrerá a retenção de 20% de imposto de renda na fonte para as distribuições de dividendos e para o ganho de capital pela alienação de quotas. A única possibilidade de isenção do imposto de renda restringe-se às pessoas físicas, desde que atendidos os requisitos do art.3º da Lei nº 11.033/2004.

Como estamos tratando de um investimento com características de valores mobiliários, é importante que o investidor saiba que estará sujeito às variações de mercado. Assim, o investidor deverá analisar com cautela as propostas e em quais negócios imobiliários a administração do fundo investirá os recursos financeiros captados, pois o quotista, da mesma forma em que poderá auferir bons rendimentos, também poderá arcar com eventuais prejuízos na proporção da sua participação no patrimônio total do fundo.

Todo negócio possui o seu risco, o que devemos fazer é calculá-lo adequadamente.

Temos assim, uma nova modalidade de investimento imobiliário capaz de financiar o setor imobiliário hoteleiro, onde pequenos investidores, através de aquisição de quotas negociadas em balcão de corretoras especializadas ou bolsa de valores, poderão investir o seu capital em fundos lastreados em bens imóveis que conforme suas características poderão oferecer um bom rendimento.

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3 comentários sobre “Fundos de Investimento Imobiliário no Setor Hoteleiro

  1. Parabenizo o Dr. Fernando Augusto, pela publicação de importante assunto, que vem de encontro ao frequente interesse de pequenos investidores na área Imobiliária. Talvez, permita-me a sugestão, um passo a passo desse investimento, fosse interessante para esclarecermos nossos clientes.

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