Das Assembleias em Condomínio Edilício

 

FernandoFernando Augusto Cardoso de Magalhães

Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários, Advogado especialista em Direito Imobiliário Aplicado à Gestão Empresarial pela PUC/PR e Sócio da Magalhães, Silva & Viana Sociedade de Advogados

 

Considerando as muitas dúvidas de condôminos e o desconhecimento da legislação aplicável aos condomínios edilícios por muitos que assumem o árduo encargo de síndico, neste artigo, buscaremos esclarecer o complexo jurídico estabelecido no Código Civil que regula a vida em condomínio.

Inicialmente, cabe-nos diferenciar a função da assembleia e a do síndico, a primeira delibera e o segundo executa as deliberações daquela. O síndico está adstrito às competências fixadas no art. 1.348 do CC/2002, enquanto que, a assembleia é o órgão máximo e soberano nas decisões da vida condominial. Também, devemos identificar as espécies de assembleias condominiais previstas na lei civil.

De acordo com o art.1.350 e art. 1.355 do CC/2002, podemos identificar duas espécies:

– Assembleia Ordinária: obrigatórias, anuais (mínimo), devem deliberar sobre o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos, a prestação de contas, e, eventualmente, a eleição de novo síndico e a alteraçãodo regimento interno (vide art. 1350 do CC/2002).

– Assembleia Extraordinária: quando necessárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por ¼ (um quarto) dos condôminos (vide art. 1.355 do CC/2002).

Caso o síndico não cumpra com o seu dever legar de convocar a assembleia ordinária anual, esta poderá ser convocada por ¼ (um quarto) dos condôminos ou pelo juiz, a requerimento de qualquer condômino (vide §1º e §2º do art. 1350 do CC/2002).

Deve a assembleia ser convocada de forma mais transparente possível. A lei nada dispõe sobre a forma de convocação, porém, recomenda-se seja realizada por escrito e com comprovação da recepção.

A convocação também deve ser objetiva e clara, contendo a data, o horário, o lugar, quem realiza a convocação, bem como os assuntos que serão deliberados na “ordem do dia”. A assembleia não poderá deliberar sobre matérias não incluídas na “ordem do dia”, nem poderá deixar de decidir as já listadas, sendo admitido, porém, o prolongamento das deliberações fixando-se novas datas para a continuidade dos trabalhos e com a ciência de todos os condôminos.

Depois de cumpridas tais formalidades, a assembleia também deverá observar os quóruns especiais exigidos na legislação para a deliberação de determinadas matérias. Assim, para melhor orientação dos síndicos e condôminos apresentamos a seguinte tabela exemplificativa:

Código Civil

Matéria

Quórum

art. 1.333 Constituição de Condomínio 2/3 das frações ideais
§ 2º do art. 1.336 Aplicação de multa aos condôminos (incisos II a IV do art.1.336) quando da omissão da convenção 2/3 dos condôminos restantes
art. 1337 Aplicação de multa para condômino ou possuidor que não cumpre, reiteradamente, com seus deveres 3/4 dos condôminos restantes
Inciso I do art.1.341 Realização de obras voluptuárias 2/3 dos condôminos
Inciso II do art. 1.341 Realização de obras úteis Maioria dos condôminos
art. 1.342 Acréscimos às edificações existentes 2/3 dos votos dos condôminos
art. 1.343 Construção no solo comum ou de outro pavimento e novas unidades Unanimidade dos condôminos
art. 1.349 Destituição do síndico Maioria absoluta dos presentes
§1º do art. 1.350 Convocação da assembleia geral, caso o síndico não o faça. 1/4 dos condôminos
art. 1.351 Alteração da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno 2/3 dos votos dos condôminos
art. 1351 Mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária Unanimidade dos condôminos
art. 1355 Convocação de assembleia extraordinária 1/4 dos condôminos
Art. 1.357 Reconstrução ou venda Metade mais uma das frações ideais

Portanto, a fim de serem evitadas impugnações às deliberações das assembleias e eventuais pedidos de nulidade das suas deliberações, imprescindível é a observância dos quóruns especiais estabelecidos no Código Civil, podendo também, o síndico ser responsabilizado pelos danos causados ao condomínio, caso não seja diligente neste aspecto.

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Um comentário sobre “Das Assembleias em Condomínio Edilício

  1. Muito esclarecedora pois a maioria dos síndicos assumem a posição sem ter a menor ideia da importância da função. Uns vão para o bem e outros se perdem na administração. Muito útil para qualquer interessado.

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