Sistemas de Rateio de Despesas Condominiais: igualitário x proporcional

PauloPaulo Viana Cunha

Advogado em Belo Horizonte/MG, membro da Comissão de Direito da Construção da OAB/MG e sócio da Magalhães, Silva & Viana Sociedade de Advogados.

 

 

Para a correta compreensão das formas de rateio das despesas condominiais é necessário o conhecimento e compreensão prévia de alguns institutos jurídicos.

Nos condomínios edilícios coexistem dois tipos de áreas: – às áreas privativas, de propriedade exclusiva e que possuem registro e matrícula próprias e; – as áreas comuns, de propriedade dos coproprietários das áreas privativas, denominados condôminos.

A distribuição da propriedade sobre as áreas comuns é feita proporcionalmente ao tamanho da área da privativa unidade autônoma em relação ao tamanho total das áreas privativas que compõem a edificação, na forma estabelecida pela norma brasileira NBR 12.721 da ABNT, ou seja, os proprietários das unidades autônomas maiores também são donos de uma parte maior da área comum.

As despesas condominiais constituem valor das despesas de manutenção das áreas comuns da edificação, a ser repartido pelos condôminos, na forma de prestações mensais e, dividem-se em dois grandes grupos: despesas ordinárias e despesas extraordinárias.

Por despesas ordinárias entendem-se aquelas necessárias à manutenção e administração do condomínio, são aquelas despesas rotineiras, repetitivas, portanto previsíveis e, que devem constar de uma peça técnica denominada orçamento anual, a ser submetido à aprovação pela assembleia geral dos condôminos, enumeradas exaustivamente pelo artigo 23, § 1º, da Lei de Locações (Lei 8.245/1991).

As despesas extraordinárias correspondem àquelas que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do edifício e, encontram-se dispostas no artigo 22, § 1º, da Lei de Locações.

Tanto as despesas extraordinárias, quanto as ordinárias são de responsabilidade do proprietário do imóvel (unidade autônoma), que por sua vez também é coproprietário das partes comuns da edificação, ou seja, condômino.

Entretanto, é lícito ao proprietário convencionar com o inquilino que este pague as despesas ordinárias, fazendo constar tal disposição do contrato de locação, embora este contrato particular não seja vinculativo ao condomínio, ou seja, não desonere o proprietário de fazer a contribuição mensal, de modo que, mesmo nas unidades alugadas, o condomínio pode exigir do proprietário as contribuições mensais respectivas.

Não obstante a lei brasileira tenha conferido ampla liberdade ao instituidor do condomínio para a escolha e fixação, no instrumento convencional, do sistema que o considere mais adequado, bem como para os condôminos, respeitado o quórum legal, modificar posteriormente a forma de rateio, o legislador optou por estabelecer que, no silêncio da convenção, a forma para rateio das contribuições é a forma proporcional à fração ideal, ex vi inteligência do art. 1.331, § 3°, c/c/ art. 1.334, I, c/c/ art. 1.336, I, do Código Civil, Lei 10.404, de 10/01/2002, c/c/ art. 53, Lei 4.591/1064; c/c/ NBR 12.721 ABNT.

São basicamente dois os sistemas de rateio das despesas de manutenção em condomínios edilícios: o sistema igualitário e o sistema proporcional.

O sistema igualitário é o mais simples, consiste na fixação da contribuição de cada proprietário independentemente do tamanho da sua propriedade, utilizando o critério “por cabeça”, ou seja, o valor global da despesa mensal é repartido em partes iguais pelo número de contribuintes, de forma que todos contribuem como valores idênticos.

Este sistema provoca graves distorções porque gera vantagem para aqueles que possuem unidades de tamanho maior, bem como favorece aqueles que contribuem mais para a geração das despesas, punindo quem tem unidades menores ou que faz pouco uso dos itens que geram parte significativa das despesas de manutenção.

Este critério apresenta-se conflitante com princípios jurídicos cristalizados na constituição federal e adotados pela legislação brasileira, tais como o de solidariedade, justiça social, pelos quais quem tem mais paga mais e quem tem menos paga menos.

Por isso, o sistema igualitário é muito pouco utilizado do Brasil, embora seja útil em certas situações peculiares.

O sistema proporcional é um pouco mais complexo e comporta diversas formas, três delas mais comuns: pela área da unidade, pelo uso e pelo valor da unidade.

O rateio pela área, leva em conta a proporção do tamanho da área total de cada unidade (área privativa somada à área comum) em relação ao tamanho do todo da construção, denominado fração ideal.

A fração ideal é um número puro que informa a proporção entre a área em m2 correspondente a cada unidade (área privativa somada à parte proporcional da área comum) e a área em m2 total da construção (soma de todas das áreas privativas e áreas comuns), obtida pela divisão desta, por aquelas.

Assim, pelo critério da fração ideal, o proprietário de uma parte maior do todo da edificação paga uma parcela da contribuição de manutenção maior do que o proprietário de uma parte menor da mesma edificação.

Este critério se mostra particularmente justo e é o mesmo utilizado para o rateio do custo de construção em incorporações, devido ao fato de que toda a obra deve ser paga, não somente a área privativa (interna da unidade) mas também o proprietário da unidade deve pagar pela construção da área comum proporcional à sua unidade.

A título de exemplo, vamos imaginar um edifício de dez andares, composto por seis apartamentos, sendo cinco unidades “tipo”, idênticas, dispostas nos andares seis a dez, numeradas como 601, 701, 801, 901 e 1001, todas com fração ideal de 0,1 cada, e um apartamento especial, que ocupa os andares de primeiro ao quinto, numerado como 101, que corresponde à fração ideal de 0,5.

Neste exemplo, a despesa condominial seria então repartida em dez partes, sendo atribuída cinco partes ao apartamento 101 e uma parte a cada uma das unidades do 601 ao 1001.

Outro exemplo seria um edifício de quatro andares idênticos, composto por três unidades, numeradas como 01, 02 e 03, sendo que a unidade 01 está disposta no primeiro andar térreo, a unidade 02 no segundo andar e, a outra, unidade 03, nos dois andares seguintes (3° e 4°), caso em que a área da unidade 03 é o dobro das demais unidades, de forma que corresponde a dada uma, respectivamente, as frações ideais: – 0,25 para a unidades 01 e 02 e, 0,50 para a unidade 03 .

Neste caso, o rateio das despesas condominiais pelo critério da área (fração ideal) seria 25% para cada uma das unidades 01 e 02 e 50% para a unidade 03, critério que também deve ser observado para partilha do valor de reconstrução do edifício, no caso de desabamento.

O sistema de rateio pelo valor das unidades é eventualmente visto em balneários, em edifícios situados na orla marinha, nos quais os apartamentos de frente para o mar têm valor muito superior àqueles voltados para o continente.

Neste caso, se, por exemplo, os apartamentos de frente valem o dobro das unidades de fundos, esses contribuem com valores equivalentes a duas vezes o valor de contribuição destes.

Geralmente as unidades maiores valem mais do que as unidades menores, o que também ocorre com as unidades mais altas, geralmente avaliadas acima das unidades mais baixas.

Na prática se verifica que as unidades que dispõem do direito exclusivo de uso de áreas comuns (apartamentos térreos e coberturas) também têm valor superior ao das unidades tipo.

A Lei utiliza o critério do valor da unidade para a partilha do valor obtido com a venda do lote no caso de ruína (art. 1.357, § 2°, CC), ou desapropriação (art. 1.358, CC), não obstante a dificuldade de se fazer avaliação póstuma.

O rateio das despesas de manutenção do condomínio pelo uso leva em conta a proporção pela qual cada unidade contribui para a geração da despesa total, de forma que quem consome mais recursos contribui mais, ou seja, quem gasta mais paga mais e, quem gasta menos paga menos.

É um critério mais justo, embora de difícil execução e compreensão, sendo utilizado em locais com índice zero de analfabetismo e alto índice de escolaridade da população, utiliza uma planilha complexa para a apuração do valor a ser atribuído a cada condômino, na qual cada item que compõe o orçamento é repartido proporcionalmente ou igualmente a um critério específico preestabelecido.

A título de exemplo, o item despesa com manutenção e conservação do elevador é repartido segundo uma média ponderada que leva em consideração o andar e o número de moradores da unidade, de modo que o andar mais baixo e com menos moradores para menos e o andar mais alto com mais moradores paga mais.

Outro elemento do custo que pode ilustrar bem esta forma de rateio é o consumo de água, que é repartido conforme o número de moradores (banhos, lavagem de roupas, louças, etc.), levando em conta, além do número de pessoas, outros elementos como a presença de animais domésticos.

O sistema de rateio pelo uso ficou popular no Brasil há alguns anos, quando diversos sites voltados para prestar serviços e orientações aos síndicos começaram a distribuir planilhas e orientar a sua utilização, mas logo a seguir foram abandonados, devido à sua complexidade.

Uma variante do rateio pelo uso é o chamado pay per use, “pagar conforme o uso” no qual o condômino paga pelo uso de uma determinada utilidade do condomínio, sendo exemplos comuns a criação de “taxa” de uso de quadra, iluminação de quadra, salão de festas, sauna, espaço gourmet, etc.

Tantos são os sistemas, métodos e critérios para o rateio das despesas e, dada a liberdade que foi estabelecida pela legislação brasileira para a escolha da forma que melhor convém a cada um, não nos surpreende a criatividade das pessoas para a criação de uma forma nova, como recentemente ocorreu em um condomínio horizontal, no qual o critério escolhido pelos condôminos para rateio da água foi o de número de banheiros em cada unidade.

Seja qual for a forma de rateio escolhida, ela sempre deve constar do instrumento de convenção do condomínio, posto que diante da omissão, a lei estabelece a obrigatoriedade do rateio com base no critério da fração ideal, conforme dispõe literalmente o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil.

Não obstante o direito à liberdade de opinião e o respeito profissional às opiniões conflitantes, não vislumbramos sustentação jurídica para a pretensão de legitimar o rateio de despesas pelo sistema igualitário, alegando o critério de repartição pelo uso, próprio do sistema proporcional.

Os temas relacionados a condomínio geralmente são complexos, desafiam o conhecimento concorrente em diversas áreas, especialmente o domínio da lógica matemática e do direito.

Em nosso exercício diário da advocacia, praticado durante toda a última década, temos visto muitas confusões e opiniões divergentes acerca dos institutos relacionados aos condomínios, que não obstante devem ser estudadas e respeitadas, também devem ser debatidas e esclarecidas, para que o direito cumpra a sua função maior, de ser o norte pacificador da sociedade.

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