O Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias e o Regime Especial de Tributação

 

FernandoFernando Augusto Cardoso de Magalhães

Presidente do IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários, Advogado especialista em Direito Imobiliário Aplicado à Gestão Empresarial pela PUC/PR e Sócio da Magalhães, Silva & Viana Sociedade de Advogados

 

O patrimônio de afetação foi instituído pela Lei 10.931/2004 acrescentando os artigos 31-A a 31-F na Lei 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias) trazendo importantes inovações e conferindo maior segurança aos regimes de incorporação (por administração, por empreitada, por conta e risco do incorporador) vinculando a propriedade e os demais recursos, exclusivamente, para a construção das unidades futuras alienadas por meio da promessa de compra e venda.

O principal objetivo do instituto do patrimônio de afetação é o de minimizar os efeitos desastrosos à estabilidade do mercado imobiliário, há exemplos das falências de grandes incorporadoras ocorridas na década de 90 que causaram enormes prejuízos a milhares de consumidores, dificultando assim, o desvio de recursos financeiros destinados à execução de determinada incorporação imobiliária por meio da constituição de um acervo patrimonial segregado do patrimônio geral do incorporador, protegendo as incorporações imobiliárias submetidas à afetação contra eventuais deslizes da incorporadora em outros negócios.

Conforme podemos observar, a lei de afetação criou um importante mecanismo de proteção aos adquirentes de unidades imobiliárias a serem construídas ou em construção, porém, a afetação é facultativa, apesar dos esforços de torná-la obrigatória, conforme prevê o projeto de lei nº 5092/2013 de autoria do Deputado Federal Wellington Fagundes – PR/MT, que segue em tramitação na Câmara Federal aguardando parecer das Comissões de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio; Defesa do Consumidor e Constituição e Justiça e de Cidadania.

Porém, enquanto ainda não se torna obrigatória a instituição do patrimônio de afetação e com a finalidade de incentivar os incorporadores a optarem por sua adesão, recentemente, em 19 de julho de 2013, foi publicada a Lei 12.844, que alterou a redação do art. 4º da Lei 10.931/2004, reduzindo de 6% (seis por cento) para 4% (quatro por cento) o somatório das alíquotas aplicadas sobre a receita mensal recebida para o pagamento dos seguintes impostos e contribuições: IRPJ; PIS/PASEP; CSLL; COFINS.

A publicação da referida Lei 12.844 de 19 de julho de 2013, também, veio em boa hora para o mercado imobiliário, pois, conferiu maior segurança jurídica ao regime especial de tributação no patrimônio de afetação, visto que, a medida provisória 601/2012 de 28 de dezembro de 2012, que já havia reduzido a alíquota para o patamar de 4% (quatro por cento), tinha perdido a sua eficácia quando do encerramento da sua vigência em 03 de junho de 2013.

Felizmente, superada esta fase de insegurança jurídica, o incorporador que desejar usufruir de tal benefício fiscal terá que instituir patrimônio de afetação em seus empreendimentos imobiliários e formalizar a opção pelo regime especial de tributação, conforme preceituam os artigos 1º e 2º da Lei 10.931/2004.

Já, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, até 31 de dezembro de 2014 os projetos de incorporação imobiliária cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos acima já citados será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida para a construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Por fim, cabem aos incorporadores imobiliários de forma estratégica, pautados em estudos de viabilidade econômico-financeira e apoiados numa boa assessoria jurídica e contábil, avaliarem as vantagens de se instituir o patrimônio de afetação no desenvolvimento dos seus negócios.

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